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Anschlussfinanzierung: Wann Sie sich kümmern sollten und was ein Forward-Darlehen kostet
Möglichmacher-Team · Stand Oktober 2026 · 5 Min. Lesezeit
Läuft Ihre Zinsbindung aus, schickt Ihnen Ihre Bank meist ein Angebot zur Verlängerung. Bequem ist das – aber selten das beste Angebot am Markt. Wer rechtzeitig vergleicht, spart bei der Anschlussfinanzierung schnell mehrere tausend Euro. Hier lesen Sie, wann Sie sich kümmern sollten und welche Wege es gibt.
Die drei Wege zur Anschlussfinanzierung
| Variante | So funktioniert es | Passt, wenn … |
|---|---|---|
| Prolongation | Sie verlängern bei Ihrer bisherigen Bank zu deren Angebot | das Angebot im Vergleich mithält und Sie wenig Aufwand wollen |
| Umschuldung | Sie wechseln zum Ende der Zinsbindung zu einer neuen Bank | eine andere Bank bessere Konditionen oder mehr Flexibilität bietet |
| Forward-Darlehen | Sie legen heute die Konditionen für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung fest | Sie sich gegen steigende Zinsen absichern wollen |
Bei der Prolongation ist der Aufwand minimal: Sie unterschreiben das Angebot Ihrer Bank, fertig. Der Haken: Ihre Bank weiß, dass viele Kunden aus Bequemlichkeit bleiben, und kalkuliert entsprechend. Ein Vergleich lohnt sich deshalb fast immer. Selbst wenn Sie am Ende bei Ihrer Bank bleiben, haben Sie dann ein Argument für bessere Konditionen.
So prüfen Sie das Prolongationsangebot
- Vergleichen Sie den effektiven Jahreszins, nicht nur den Sollzins
- Achten Sie auf die angebotene Zinsbindung – oft sind es nur fünf oder zehn Jahre
- Prüfen Sie Sondertilgungsrechte und die Möglichkeit eines Tilgungswechsels
- Rechnen Sie die Restschuld am Ende der neuen Bindung aus
- Fragen Sie mit einem konkreten Vergleichsangebot nach, ob die Bank nachbessert
Der richtige Zeitpunkt
- Bis zu fünf Jahre vorher: Forward-Darlehen möglich, bei einigen Banken bis zu 66 Monate
- Etwa drei Jahre vorher: Restschuld, Zinsentwicklung und eigene Pläne prüfen
- Zwölf bis sechs Monate vorher: Angebote vergleichen und entscheiden
- Spätestens drei Monate vorher: Bei einem Bankwechsel die Unterlagen einreichen, damit die Grundschuld rechtzeitig übertragen werden kann
Viele Banken melden sich erst wenige Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Warten Sie nicht auf dieses Schreiben. Das Ablaufdatum steht in Ihrem Darlehensvertrag – tragen Sie es sich am besten heute in den Kalender ein.
Forward-Darlehen: Zinsen heute sichern
Mit einem Forward-Darlehen legen Sie heute den Zins für Ihre Anschlussfinanzierung fest, die erst in einigen Jahren beginnt. Dafür verlangen Banken einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst. Typisch sind 0,01 bis 0,03 Prozentpunkte pro Monat Vorlaufzeit; manche Banken verzichten in den ersten zwölf Monaten ganz darauf.
| Vorlaufzeit | Aufschlag pro Monat | Aufschlag gesamt |
|---|---|---|
| 24 Monate | 0,01 Prozentpunkte | 0,24 Prozentpunkte |
| 30 Monate | 0,02 Prozentpunkte | 0,60 Prozentpunkte |
| 36 Monate | 0,03 Prozentpunkte | 1,08 Prozentpunkte |
Ein Forward-Darlehen ist eine Absicherung, keine Wette: Es lohnt sich, wenn die Zinsen bis zum Start stärker steigen als der Aufschlag. Fallen sie, zahlen Sie mehr als nötig. Wichtig: Nach Ablauf der Widerrufsfrist sind Sie zur Abnahme verpflichtet. Wer später doch nicht abnimmt, zahlt in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung.
Restschuld im Blick
Je höher Ihre Restschuld am Ende der Zinsbindung, desto stärker wirkt jeder Zehntelprozentpunkt. Bei einer kleinen Restschuld lohnt sich ein Forward-Darlehen mit langer Vorlaufzeit selten. Bei einer großen kann es Ihre Rate auf Jahre absichern.
Umschuldung: Was der Bankwechsel kostet
Zum Ende der Zinsbindung dürfen Sie Ihr Darlehen ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen und zu einer neuen Bank wechseln. Die Grundschuld im Grundbuch wird dabei meist nicht gelöscht und neu eingetragen, sondern an die neue Bank abgetreten. Das ist deutlich günstiger und schneller.
Die Kosten für Notarbeglaubigung und Grundbucheintrag liegen typischerweise bei rund 0,2 Prozent der Grundschuld. Bei einer Grundschuld von 180.000 Euro sind das rund 450 Euro – Löschung und Neueintragung würden dagegen fast 1.500 Euro kosten. Die Abtretung dauert etwa zwei bis vier Wochen.
Wenn sich Ihre Situation verändert hat
Bei einer Prolongation prüft Ihre Bank Ihre Bonität meist nicht oder nur vereinfacht. Bei einem Bankwechsel schon: Die neue Bank will Einkommen, Immobilie und Vermögen sehen – wie bei einer neuen Finanzierung. Haben Sie sich selbstständig gemacht, sind Sie in Elternzeit oder kurz vor der Rente, kann das den Wechsel erschweren. Dann ist eine gut verhandelte Prolongation oft die bessere Wahl. Wir prüfen beides und sagen Ihnen offen, welcher Weg sich lohnt.
Rechenbeispiel: Was ein besserer Zins bringt
Nehmen wir eine Restschuld von 200.000 Euro und eine neue Zinsbindung von zehn Jahren mit 2 Prozent Tilgung. Bei 4,0 Prozent Zins zahlen Sie in diesen zehn Jahren rund 70.900 Euro Zinsen, bei 4,3 Prozent rund 76.100 Euro. Der Unterschied von 0,3 Prozentpunkten kostet also rund 5.200 Euro – ein Vielfaches der Kosten eines Bankwechsels.
Mehr als nur verlängern
Die Anschlussfinanzierung ist ein guter Moment, die gesamte Finanzierung neu einzustellen. Sie können die Tilgung erhöhen, weil Ihr Einkommen gestiegen ist, oder senken, um Liquidität zu gewinnen. Sie können Kapital für eine Modernisierung oder die nächste Immobilie freimachen, mehrere Darlehen zusammenfassen oder einen zuteilungsreifen Bausparvertrag einbinden.
Diese Unterlagen brauchen wir
- Aktueller Darlehensvertrag und letzter Jahreskontoauszug zum Darlehen
- Einkommensnachweise und Selbstauskunft
- Grundbuchauszug
- Unterlagen zur Immobilie, etwa Fotos, Wohnflächenberechnung und Energieausweis
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge
Unser Tipp aus der Praxis
Holen Sie das Prolongationsangebot Ihrer Bank aktiv ein, statt darauf zu warten. Mit einem Vergleichsangebot verhandeln Sie anders – oder wechseln mit wenig Aufwand.
Häufige Fragen
Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Am besten etwa drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung, spätestens sechs bis zwölf Monate vorher. Forward-Darlehen sind bis zu fünf Jahre im Voraus möglich.
Was kostet ein Forward-Darlehen?
Banken verlangen einen Aufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten pro Monat Vorlaufzeit. Bei 24 Monaten und 0,01 Prozentpunkten sind das 0,24 Prozentpunkte auf den Zins.
Fällt beim Bankwechsel eine Vorfälligkeitsentschädigung an?
Nicht zum Ende der Zinsbindung. Kosten entstehen nur für die Abtretung der Grundschuld, meist rund 0,2 Prozent der Grundschuld.
Kann ich vor Ende der Zinsbindung kündigen?
Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung können Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Davor nur in Ausnahmefällen.
Als Nächstes: Eigenkapital und Kaufnebenkosten: Was Sie in jedem Bundesland einplanen sollten
Stand: Oktober 2026. Zinssätze und Förderbedingungen ändern sich laufend. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.