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Kapitalanlage finanzieren: Worauf Banken bei vermieteten Immobilien achten
Möglichmacher-Team · Stand Oktober 2026 · 5 Min. Lesezeit
Bei einer Kapitalanlage prüft die Bank nicht nur Sie, sondern auch die Immobilie. Entscheidend ist, ob Einkommen und Miete die Raten dauerhaft tragen – heute und bei der nächsten Wohnung. Wer versteht, wie Banken rechnen, finanziert günstiger und baut sein Portfolio planbarer auf.
Wie die Bank eine Kapitalanlage prüft
Bei einer selbst genutzten Immobilie zählt vor allem Ihr Einkommen. Bei einer vermieteten Immobilie prüft die Bank zwei Dinge gleichzeitig: Ihre persönliche Kapitaldienstfähigkeit und die Ertragskraft des Objekts. Eine gut vermietete Wohnung in solider Lage kann eine Finanzierung mittragen, die Ihr Einkommen allein nicht tragen würde. Eine schwierige Immobilie bremst dagegen selbst Kunden mit hohem Einkommen aus.
- Kapitaldienstfähigkeit: Tragen Einkommen und angerechnete Miete alle Raten, auch die bestehender Darlehen?
- Beleihungswert: der dauerhaft erzielbare Wert der Immobilie, meist spürbar unter dem Kaufpreis
- Lage, Zustand und Vermietbarkeit: Mikrolage, Baujahr, Energieeffizienz und Mietniveau
- Ihre Vermögenssituation: Eigenkapital, weitere Immobilien und Rücklagen
Mietanrechnung: Warum nicht die volle Miete zählt
Banken rechnen Mieteinnahmen nicht vollständig als Einkommen an. Sie ziehen einen Sicherheitsabschlag für Leerstand, Mietausfall und nicht umlagefähige Kosten ab. Üblich ist eine Anrechnung von 60 bis 80 Prozent der Nettokaltmiete – je nach Bank, Objekt und Ihrer Gesamtsituation.
Beispiel
Sie kaufen eine Eigentumswohnung für 200.000 Euro, die für 750 Euro kalt vermietet ist. Rechnet die Bank 70 Prozent an, fließen 525 Euro in Ihre Haushaltsrechnung ein. Die Rate für ein Darlehen über 200.000 Euro bei 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung liegt bei 1.000 Euro im Monat. Die Differenz von 475 Euro muss Ihr übriges Einkommen tragen – zusätzlich zu Lebenshaltung und bestehenden Verpflichtungen.
Das Beispiel zeigt, warum die Bankauswahl bei Kapitalanlagen so wichtig ist: Ob eine Bank 60 oder 80 Prozent anrechnet, macht hier 150 Euro im Monat aus – und entscheidet bei der zweiten oder dritten Wohnung oft darüber, ob die Finanzierung noch klappt.
Kennzahlen, auf die Sie und die Bank achten
| Kennzahl | Berechnung | Einordnung |
|---|---|---|
| Kaufpreisfaktor | Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete | Werte um 20 bis 25 gelten oft als ordentlich, in gefragten Lagen liegen sie häufig darüber |
| Bruttomietrendite | Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100 | Faktor 25 entspricht 4 Prozent |
| Beleihungsauslauf | Darlehen ÷ Beleihungswert × 100 | Unter 60 Prozent gibt es meist die besten Zinsen |
| Cashflow | Miete – Rate – nicht umlagefähige Kosten – Rücklage | Zeigt, was Sie monatlich zuzahlen oder übrig behalten |
Im Beispiel oben liegt der Kaufpreisfaktor bei rund 22 (200.000 Euro geteilt durch 9.000 Euro Jahresmiete), die Bruttomietrendite bei 4,5 Prozent. Für die Bank zählt am Ende aber weniger die Rendite als die Frage, ob die Wohnung auch in zehn Jahren noch gut vermietbar ist.
Eigenkapital und Nebenkosten
Für Kapitalanlagen gilt eine einfache Faustregel: Die Kaufnebenkosten – je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer plus rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch, gegebenenfalls Maklerprovision – sollten aus Eigenkapital kommen. Finanzierungen über den Kaufpreis hinaus sind möglich, aber teurer und nur bei wenigen Banken zu haben. Bei Mehrfamilienhäusern erwarten viele Banken zusätzlich 20 bis 30 Prozent Eigenkapital.
Gleichzeitig spricht bei Kapitalanlagen einiges dafür, nicht zu viel Eigenkapital zu binden. Die Schuldzinsen sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar, und Liquidität, die nicht in der Immobilie steckt, ermöglicht den nächsten Kauf. Das richtige Verhältnis hängt von Ihrem Einkommen, Ihrer Steuersituation und Ihren Plänen ab.
Steuern: Zinsen und Abschreibung
Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Dem stehen Werbungskosten gegenüber: vor allem Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltung und die Abschreibung (AfA) auf das Gebäude – nicht auf den Grundstücksanteil. Die Tilgung ist dagegen nicht absetzbar.
- Lineare AfA: 2 Prozent pro Jahr für Gebäude, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden, 2,5 Prozent für ältere Gebäude
- 3 Prozent für Wohngebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden
- Degressive AfA von 5 Prozent für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029
- Für energieeffiziente neue Mietwohnungen kann zusätzlich die Sonderabschreibung nach § 7b EStG infrage kommen
Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, klärt Ihr Steuerberater. Wir stimmen die Finanzierung so ab, dass sie zu Ihrer steuerlichen Strategie passt – etwa bei der Frage, wie viel Eigenkapital Sie einsetzen und wie hoch Sie tilgen.
Diese Objektunterlagen braucht die Bank
- Exposé mit Fotos innen und außen sowie Lageplan
- Aktueller Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Wohnflächenberechnung
- Mietvertrag, bei Mehrfamilienhäusern eine Mieterliste mit Flächen und Mieten
- Energieausweis
- Bei Eigentumswohnungen: Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Stand der Erhaltungsrücklage und Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Kaufvertragsentwurf, sobald er vorliegt
Das Portfolio planen, nicht nur die nächste Wohnung
Wer mehrere Immobilien kaufen möchte, sollte nicht nur auf den günstigsten Zins der aktuellen Finanzierung schauen. Banken unterscheiden sich darin, wie viele Darlehen sie einem Kunden insgesamt geben, wie sie bestehende Immobilien bewerten und welche Objekte sie überhaupt finanzieren. Wer die erste Wohnung bei der falschen Bank finanziert, verbaut sich unter Umständen die zweite.
Wir planen deshalb mit unseren Kapitalanlegern die Reihenfolge: welche Bank für welches Objekt, wann welche Unterlagen und wie viel Eigenkapital pro Kauf. Unser Team investiert selbst in Immobilien und kennt diese Fragen aus eigener Erfahrung. So bleibt auch die nächste Finanzierung möglich – ob die Wohnung in Karlsruhe, Leipzig oder Berlin liegt.
Unser Tipp aus der Praxis
Fordern Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen früh an. Sie zeigen, ob größere Sanierungen oder Sonderumlagen anstehen – das interessiert Sie genauso wie die Bank.
Häufige Fragen
Wie viel Miete rechnet die Bank bei einer Kapitalanlage an?
Meist 60 bis 80 Prozent der Nettokaltmiete. Der Abschlag deckt Leerstand, Mietausfall und nicht umlagefähige Kosten ab. Die genaue Quote legt jede Bank selbst fest.
Kann ich eine Kapitalanlage ohne Eigenkapital finanzieren?
Eine Finanzierung des vollen Kaufpreises ist bei guter Bonität möglich. Die Kaufnebenkosten sollten Sie in der Regel aus eigenen Mitteln zahlen. Bei Mehrfamilienhäusern verlangen viele Banken deutlich mehr Eigenkapital.
Welche Kosten kann ich bei einer vermieteten Immobilie steuerlich absetzen?
Vor allem Schuldzinsen, die Abschreibung auf das Gebäude sowie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Die Tilgung ist nicht absetzbar. Die Details klärt Ihr Steuerberater.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Werte um 20 bis 25 gelten oft als ordentlich. In gefragten Lagen zahlen Käufer häufig mehr. Wichtig ist, dass Lage, Zustand und Mietpotenzial den Preis rechtfertigen.
Als Nächstes: Zinsbindung bei der Baufinanzierung: 10, 15 oder 20 Jahre?
Stand: Oktober 2026. Zinssätze und Förderbedingungen ändern sich laufend. Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.